[와이즈경제=홍성완 기자] 정부의 각종 규제 속에도 수도권의 주택매매 가격과 전세 가격은 지속적으로 상승하고 있다. 정부의 정책이 향후 어떤 영향을 미칠지 모르나, 지금까지는 부동산 규제 정책의 효력이 제한적인 상태다. 

이 같은 주택시장 상황의 원인에 대해 한경연은 오히려 정부의 다발적인 규제 정책으로 인한 공황구매가 큰 원인이라고 분석했다. 따라서 일시적으로나마 다주택자의 퇴로를 열어주고, 민간친화형 공급정책이 시행되어야 한다는 주장이다.

▲ 잇따른 정책 발표에도 수도권 전세?매매 가격 상승세 지속

지난 20일 KB부동산에 따르면, 서울의 전세와 매매는 모두 상승세를 유지하고 있는 것으로 나타났다.

서울지역의 매수우위지수도 114.3으로 지난주(116.3)과 유사하면서 여전히 매수자가 많이 찾고 있는 상황이다. 다만, 전세와 매매 가격 상승폭은 소폭 줄면서 안정화가 더디게 진행 중인 것으로 분석된다. 

KB부동산은 “만성적인 전세물량 부족과 반전세나 월세 전환에 대한 불안감 등으로 인해 전세가격 상승세가 유지되고 있다”고 설명했다.

다만, 행정수도 이전 이슈로 인해 지난 주 3.06%의 기록적인 상승률을 보인 세종시의 경우 이번 주 들어 상승률이 1.64%로 상승세가 다소 누그러지는 모습을 나타냈다.

서울의 아파트 매매 가격을 살펴보면 8월 첫째주 상승폭보다는 다소 낮아졌으나, 지난주에도 전 지역이 상승세를 나타내고 있다.

특히 노원구(0.81%), 은평구(0.73%), 금천구(0.63%), 성북구(0.60%), 성동구(0.58%) 등 마용성 지역을 제외한 곳들이 높은 상승률을 보이면서 ‘풍선효과’가 발생하는 것으로 보인다.

경기도의 경우 지난주(0-.30%)보다 소폭 낮은 0.26%의 변동률을 기록했다. 광명(0.67%), 광주(0.54%), 수원 영통구(0.52%), 성남 분당구(0.48%), 남양주(0.44%)가 강세를 보인 가운데 동두천(-0.09%)만 하락했다.

인천(0.07%)은 부평구(0.13%), 서구(0.12%), 남동구(0.07%), 계양구(0.07%), 연수구(0.05%) 등 대부분 지역이 소폭 상승한 것으로 나타났다.

전국 아파트의 전세가격은 전주대비 0.19%의 상승률을 기록했다. 특히, 서울의 전세 가격은 0.38% 오르며 지난주 상승률(0.41%)보다는 상승폭이 줄었으나, 여전히 고공행진을 이어갔다.

특히 강서구가 0.80%로 가장 많이 올랐고, 송파구(0.78%)도 큰 폭의 상승률을 기록했다. 그 뒤를 이어 은평구(0.66%), 강북구(0.65%), 노원구(0.50%)가 비교적 높은 상승률을 보인 가운데 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승세를 나타냈다.

경기(0.26%)도 전주 대비 상승하면서 서울과 경기를 포함한 수도권의 전세가격은 0.27% 상승했다.

5개 광역시의 전세가격(0.11%)은 대전(0.23%)이 가장 많이 오른 가운데 대구(0.15%), 울산(0.13%) 부산(0.06%) 광주(0.01%) 등 모든 지역에서 상승세를 나타냈다.

▲ 잡히지 않는 부동산… 정부의 주택 공급 정책 발표

지속적인 규제 정책에도 부동산 가격이 잡히지 않으면서 정부는 ‘8.4 부동산 공급 대책’에 대한 신규주택 공급 계획 카드를 꺼내든 바 있다.

지난 14일 국토교통부(이하 ‘국토부’)는 수도권 내 안정적인 주택 공급기반을 마련하기 위해 공공택지 84만호, 정비 39만호, 기타 4만호 등 127만호의 주택을 올해부터 순차적으로 공급한다고 밝혔다.

이 가운데 서울 공공택지의 경우 동남권에 4만1000호, 서남권에 1만9000호, 서북권에 2만6000호, 동북권에 2만5000호, 강남 6만호, 강북 5만1000호 등 총 36만호를 공급한다는 계획이다.

이와 함께 서울시 내 정비사업을 통해 총 20만6000호, 소규모 정비사업 및 노후 영구임대단지 재정비 등 기타 제도개선 사업을 통해 4만호를 공급하기로 했다.

이외에도 민간택지 개발 및 매입임대주택 확대 등을 통한 기타 추진사업으로 36만호 이상의 주택을 공급한다는 계획도 발표했다.

▲ 한경연 “다발적 정부대책, 오히려 하반기 주택가격 상승 이끌어”

그러나 이런 정부의 발표에도 올해 하반기 주택가격 상승은 멈추지 않을 것이라는 주장도 제기된다. 정부의 다발적 대책이 오히려 공황구매 현상을 일으켜 주택가격 상승세를 이끈다는 것이다.

한국경제연구원(이하 ‘한경연’)은 20일 ‘정부의 부동산대책 영향 분석 및 하반기 주택시장 전망’ 보고서를 통해 “심각한 경기위축에 코로나19 사태 등 악재가 진행 중인 상황에도 불구하고 올 하반기 중 주택시장은 크게 상승하게 될 것이라는 전망이 나왔다”고 밝혔다.

보고서에서는 6.17 부동산 대책과 7.10 후속 대책에도 불구하고 주택매매가격은 서울을 중심으로 상승폭이 확대된 것으로 분석했다.

특히, 지난해 말 발표된 12.16 대책 이후 진정흐름을 보여오던 서울 인기지역의 주택가격이 급상승세로 전환하는 등 정부대책 발표 후 최소 2~3개월 이상 관망기를 가졌던 과거와는 달리 주택가격과 거래량이 동시에 확대되는 비이상적 현상이 나타나고 있다는 게 이번 보고서의 분석 내용이다.

한경연은 이 같은 이유에 대해 “다발적 정부대책으로 인한 혼란과 극단적인 규제에 따른 불안감이 주택시장 참여자들로 하여금 공황구매(Panic Buying) 등 공포적 거래심리를 유발하고 있다”고 지적했다.

공황구매 현상으로 나타난 주택시장의 합리적 의사결정 기능 상실 이외에도 연내에 공급 가능한 주택물량의 부족, 3000조원 수준을 초과하는 넘치는 유동성, 제3기 신도시 등에 대한 대규모 보상금, 다주택자의 증여 등 우회거래 증가, 다주택자 매도에 대한 거주 외 지역 현금 보유자의 신속한 매물소화 등이 주택가격에 대한 주요 상승요인으로 분석됐다.

보고서에서는 또 주택시장에 대한 정부대책이 주택 가격을 오히려 높이고 경기위축을 가져온다고 지적했다.

이 같은 주장의 근거로 가계, 기업, 정부, 금융기관이 합리적 기대를 통해 의사결정을 내린다는 가정 하에 정책변화를 통해 야기된 경기변동을 분석?예측하는 경제학 모형인 ‘동태적?확률적 일반균형(DSGE) 모형’의 시뮬레이션 결과가 제시됐다.

이에 따르면, 정부대책 등 주택수요를 억제하는 외부적 충격이 발생할 경우 주택가격은 짧은 시간 안에 하락했다가 신속히 회복한 후 충격이 도래하기 전 가격수준보다 오히려 더 높은 수준으로 상승하는 결과를 보였다는 게 한경연 측의 주장이다. 반면, 주요 거시변수인 소비와 총생산의 위축효과는 장기에 걸쳐 이뤄진다고 분석했다.

한경연은 동향분석 및 모형분석 결과, 2020년 하반기 중 주택가격은 비교적 관망세를 보였던 상반기와는 달리 전국 0.8%, 수도권 2.5% 상승할 것이라고 내다 봤다.

특히 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 등 서울 인기지역의 경우, 입지선호 현상의 강화와 기대에 미치지 못한 정부 공급대책의 영향으로 7% 이상의 높은 상승률을 기록할 것이라고 전망했다.

다만, 지방의 주택가격은 전반적인 경기위축에 따라 주택수요가 살아나고 있지 못하고 있는 가운데, 다주택자들이 지방에 소재한 주택부터 매도물량을 늘리면서 0.1% 상승에 그칠 것으로 전망했다. 이로 인해 양극화는 더 심해질 것이란 예측이다.

▲ 다주택자 퇴로 열어줘야

한경연은 이 같은 왜곡된 주택시장 상황에서 공급대책도 실효성을 기대하기 힘들 것으로 내다봤다. 따라서 다주택자 퇴로를 열어주고 민간친화형 공급정책을 시행해야 한다는 주장이다.

이승석 한경연 부연구위원은 “과거 부동산 정책의 사례와 본문의 분석결과에 비추어, 시장균형을 정책의지만으로 변화시키려는 수요억제 정책은 예외 없이 주택가격이 폭등하고 계층간?지역간 양극화 현상이 심화되는 부작용을 유발시켰다”고 지적했다.

이어 “따라서 주택시장 기능이 제대로 작동하지 않는 한 공급대책도 실효를 거두기 힘들다”면서 “정부는 대출금지 등 극단적 형태의 규제는 철회해 주택수요자들의 불안심리를 진정시켜야 한다”고 주장했다. 

또한 “향후 1년 주택시장 안정의 관건인 다주택자의 보유매물 유도임을 감안해 한시적으로라도 상당 수준의 양도세 혜택을 통해 다주택자의 퇴로를 과감히 열어줘야 한다”며 “공급대책은 실효성 제고를 위해 공공주도형에서 민간친화형으로 개선해 나갈 필요가 있다”고 강조했다.