[와이즈경제=이상호 기자] 정부는 4일(목) 관계부처 합동으로 정부?지자체?공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.

이번 혁신방안은 획기적(多)으로 규제 완화, 절차 대폭(多) 간소화, 이익 공유 등 3대 원칙에 기반했다. 

다음은 국토부가 마련한 이번 공급대책을 주제별로 정리했다.

- 이번 대책에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있다.

많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담가능한(Affordable Housing) 주택에 거주하기를 희망한다. 또한, 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있다.

- 그러나 현재의 개발수단만으로는 한계가 있다.

도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양?복잡하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문이다.

- 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다.

공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있으며 사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대했다. 개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자도 두텁게 보호한다. 개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능하다. 그 결과 얻은 개발이익은 우리 사회 모두가 공유한다.

- 공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠다.

이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 ‘공공 직접시행 정비사업’, 도시재생의 실행력을 강화한 ‘주거재생혁신지구’ 사업을 추진한다.

대표적으로 신규 도입되는 ‘도심 공공주택 복합사업’은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진한다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트?상가 우선공급을 보장할 계획이다.

이번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 “총 83.6만호 신규 부지”를 확보할 계획이다. 이번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.

기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다.

이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출되었다.

먼저 도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발로 약 30.6만호를 공급한다. '도심 공공주택 복합사업(3년 한시)'을 신규 도입하여 노후?슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권?준공업지?저층주거지 등을 신속 정비하겠다.

토지주?민간기업?지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여LH?SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부?지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행된다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트?상가 우선공급을 보장할 계획이다.

또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자?영세상인 이주?생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획이다.

향후 '도심 공공주택 복합사업'으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정이다.

역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)한다. 제조?유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로 개발한다.

낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광?높이 기준 등 건축?도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경?육아시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성한다.

또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업“을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선한다.

지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시?건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.

다음으로 공공 직접시행 정비사업으로 약 13.6 만호를 공급한다.

이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 “공공직접시행 정비사업“을 도입?활성화 한다. '공공직접시행 정비사업'은 주민 동의를 거쳐 LH?SH공사 등이 재개발?재건축을 직접 시행하고, 사업?분양계획 등을 주도하여 신속히 사업을 추진하는 제도이다.

조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축 된다. 조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청, 1년내 토지등소유자 2/3 동의가 필요하다.

동 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보할 계획이다.

조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여된다.

기존 정비 사업장도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정이다. 이 경우 조합은 시공브랜드 선정 外 기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)한다.

또한 도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선으로 약 3만호를 공급한다. 도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 대폭 보완한다.공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 “주거재생혁신지구”를 신설하여 도시재생 지구내 신규주택 공급을 활성화한다. 제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설?생활SOC 설치 국비지원 등을 추진한다.

또한, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 “주거재생 특화형 뉴딜사업”을 신설하고, 재정 지원을 강화하여 연간 120곳 이내 사업지를 선정해 나간다.

공공택지 신규지정으로 약 26.3만호를 공급한다.

전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보한다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획이다.

단기 주택확충으로 약 10.1만호를 공급한다. 전세대책(‘20.11) 11.4만호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 최대한 확충 한다.

공실 호텔?오피스 → 청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진한다.

매입약정 방식을 통한 양질의 다세대?오피스텔(예: 공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화한다.

주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울?수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대 한다.

또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재 보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원한다.

아울러, 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급한다.현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안하여 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편, 그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입하여 폭 넓은 기회를 부여한다.

- 강력한 투기방지 대책을 시행한다

투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권을 미 부여할 예정이다.

대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시 우선공급권을 미 부여하고, 1채 건축물?1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용할 계획이다.

또한, 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능하다.

아울러, 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주?실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화한다.

업계?지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정을 중단한다.

특히, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승시 대상지역에서 제외할 예정이며, 공공재개발 등 旣발표 정책 참여 희망 지역도 가격상승 관찰시 사업선정에서 제외한다.

아울러, 상기 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열 확산 시에는 관계 부처 협의 등을 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련한다.

- 이번에 제시된 개발 모델은 현재 조합원 및 토지주에게 기존 사업보다 유리한 구조를 갖추고 있다.

기존에 토지주들이 스스로 사업을 추진할 때 예상되는 수익률 보다 10%~30%p(예시) 높은 수준의 수익률을 보장한다.

토지주에게 도시?건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물납입시 양도세 비과세 등의 다양한 혜택을 부여한다.

신속한 인허가와 과감한 인센티브를 통해 사업속도와 사업성을 배가합니다. 평균 13년 이상 소요되는 기존 정비 사업은 공공 직접시행 정비사업을 통해 5년 이내로 단축된다.

기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여 받은 후, 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 도입한다.

아울러, 부담능력이 부족한 토지주, 세입자?영세상인에 대해서는 공공이 맞춤형 지원대책을 마련한다.

모든 절차는 주민 희망시에만 시작되며 공공이 협의 없이 사업 경계를 그리고 수용하는 방식은 적용되지 않는다

- 민간 기업에도 새로운 시장과 비즈니스 기회가 창출된다.

종전의 공공주도 사업과 달리 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안이 준비되고 있다.

민간기업이 단순한 설계?시공에 참여하는 단계에서부터 시작해 일부사업(도심공공주택 복합사업&소규모 정비)에서는 민간기업이 직접 지분참여 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진한다.

특히, 새로 도입되는 역세권 및 준공업지역에 대한 소규모 재개발, 신축?구축 혼합지역의 정비를 활성화하기 위한 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼, 앞으로 활발한 민간의 참여가 기대되는 분야이다.

- 정부는 국민들과의 약속이라는 엄중한 마음가짐으로 이번 대책을 속도감 있게 추진한다.

최대한 이른 시일 내에 조합, 시행사, 시공사, 지자체, 주민 등 대상으로 다양한 언택트 설명회를 준비하고, 준비를 마치는 대로 旣발굴 후보지를 공개한다.

현재 공공재개발?공공재건축을 전담하고 있는 통합지원 센터를 확대하여 이번 대책에서 발표한 다양한 사업들의 컨설팅 및 사업접수를 받을 수 있도록 준비한다.

또한, 대책 실행력 확보를 위해 도시정비법?공공주택법?소규모주택정비법 등 관련 법률이 즉시 입법될 수 있도록 국회와도 긴밀히 협력하는 한편, 지자체?공공기관, 민간사업자(협회 등) 등 주택공급 관련 기관과 상시 협력 체계구축, 정부?공공기관 내 사업 전담부서 신설 등 강력한 추진체계도 신속하게 구축할 예정이다.

- 주택시장 조기안정을 위한 정부의 의지는 확고하다.

정부는 대출?세제 규제 등 실수요자 중심 주택시장 질서 확립을 위한 기존 정책기조를 확고하게 유지하면서, 앞으로도 거시경제, 주택시장 여건 변화에 맞춰 필요한 시장 안정조치를 선제적으로 추진해 나간다.

주택은 평균 보유기간이 약 10년에 달할 정도로 장기 투자의사 결정이 필요한 재화인 만큼, 사상 최대수준 공급 지속 전망, 중장기적인 금리 상승 가능성, 한계 상황에 이른 가계대출 비중, 최근 집값 급등으로 인해 사상 최고치에 근접한 HAI 지수 등 주택경기 변동 리스크를 감안 할 필요가 있다.

이러한 관점에서 금년 7월 사전청약을 시작으로 본격화되는 3기 신도시 공급물량과 이번 대책에 따른 도심내 양질의 주택 공급은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 내 집마련 할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 확신한다.